Immobile proveniente da una successione? spesso non si indaga a fondo sulla regolarità delle trascrizioni.
Quando si apre una successione gli eredi, entro l’anno successivo al decesso del congiunto, devono presentare presso l’agenzia delle entrate la dichiarazione di successione.
La dichiarazione di successione è un documento necessario al fisco per il pagamento delle eventuali imposte previste sul patrimonio ereditato ovvero è un mero adempimento fiscale che tutti gli aventi diritto all’eredità possono compiere, per evitare eventuali sanzioni dovute all’omissione sul pagamento delle imposte.
La dichiarazione di successione però non determina un’accettazione di eredità.
Per diventare eredi a tutti gli effetti, gli eredi dovranno accettare espressamente o tacitamente l’eredità l’Immobile proveniente da una successione o più in genere dell’eredità tutta.
L’accettazione espressa dell’Immobile proveniente da una successione
L’accettazione espressa si effettua mediante scrittura privata o atto pubblico redatto da un notaio, in entrambi i casi, la scrittura dovrà essere registrata all’Agenzia delle Entrate e trascritta alla conservatoria dei registri immobiliari.
è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.
L’accettazione tacita dell’Immobile proveniente da una successione
L’accettazione tacita invece si desume con la volontà dell’erede o degli eredi che compiono azioni incompatibili con la volontà di rinunciare, basti pensare ad un erede che abita un immobile a lui succeduto.
Questi che lo abita è dimostra una indiscussa volontà ad accettare il bene e l’eredità in genere.
Anche se la volontà è tacitamente manifesta questi, dovrà comunque eseguire l’ultimo adempimento trascrivendo la volontà presso la conservatoria dei registri immobiliari.
è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.
L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, avviene a seguito di atti che presuppongono la concreta ed effettiva volontà di accettare l’eredità pur in assenza di una dichiarazione esplicita in tal senso.
Costituiscono esempi di accettazione tacita:
il pagamento da parte del chiamato dei debiti ereditari con denaro dell’eredità;
il compimento di atti di disposizione di beni ereditari;
la presentazione della domanda giudiziale di divisione ereditaria;
la presentazione di richiesta di volture catastali dei beni appartenenti al congiunto defunto;
La messa in vendita dei beni oggetto della dichiarazione di successione appartenenti al defunto;
NON rientrano invece in una chiara manifestazione di accettazione dell’eredità a tutte quelle operazioni sugli immobili di carattere conservativo, di vigilanza e di ordinaria amministrazione come, ad esempio la denuncia di successione e il pagamento della relativa imposta.
La vendita di un immobile è una chiara intenzione di accettazione dell’eredità, un esempio
La vendita o la donazione di un immobile proveniente da una dichiarazione di successione sono un altro chiaro esempio di accettazione tacita dell’eredità.
Il venditore in questo caso, legittimo erede, diventa proprietario (in modo retroattivo dalla morte del defunto) accettando l’eredità contestualmente alla vendita del bene.
L’accettazione dell’eredità, anche se effettuata anni dopo l’apertura delle successione, ha effetti retroattivi (articolo 459),effettuata l’accettazione dell’eredità questi ne diventa proprietario fin dalla data di morte del congiunto per garantire un efficace gestione dei beni e dei diritti nel periodo di vuoto che intercorre tra la morte del defunto e l’effettivo atto di accettazione da parte dell’erede.
In fase di rogito finale infatti il venditore è tenuto (se non fatto in precedenza) all’accettazione dell’eredità e quindi al pagamento dell’imposta per la tutela, sia del futuro acquirente ma anche degli altri eredi legittimi da un eventuale erede apparente.
La continuità delle trascrizioni dell’Immobile proveniente da una successione
L’accettazione dell’eredità (sia espressa che tacita) infatti garantiscono il rispetto della continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, in mancanza di questi il futuro acquirente non potrà far valere il proprio acquisto nei confronti di terzi.
La mancanza delle trascrizioni riguardanti l’Immobile proveniente da una successione può avere questi effetti:
Nullità degli atti successivi: Per il principio di continuità delle trascrizioni, le successive trascrizioni producono effetto nullo, ovvero eventuali atti successivi possono essere considerati nulli.
Possibilità della pubblicità sanante: trascorsi cinque anni dall’acquisto di un immobile, se l’immobile ha avuto titoli di provenienza invalidi ,dimostrata la buona fede dell’operazione questi possono essere sanati, in caso di mancanza delle trascrizioni questa possibilità viene meno.
Il bene non tutela il credito, in caso di azioni legali verso un terzo, proprietario di un immobile sul quale fare iscrivere ipoteca questo, in mancanza della continuità delle trascrizioni non può essere aggredito con la conseguenza di non potersi veder recuperare il credito.
L’istituto di credito al quale si chiede un mutuo di qualsiasi natura, mettendo a garanzia il proprio bene sul quale iscrivere ipoteca, per il principio sopra descritto, potrebbe rifiutarsi di concedere il finanziamento.
Per prassi giurisprudenziale, la trascrizione tacita dell’Immobile proveniente da una successione o più in generale dell’eredità si dovrebbe effettuare nei vent’anni dalla morte del congiunto poiché oltre i vent’anni si potrebbe invocare l’istituto dell’usucapione ma nella realtà, un eventuale erede legittimo potrebbe in qualsiasi momento avere pretese sull’eredità in quanto tale facoltà è imprescrittibile
Per il Tar Campania il proprietario non può sottrarsi all’obbligo di demolizione e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario.
Il Tar della Campania con la sentenza n. 4313 del 24 giugno 2021 ha respinto il ricorso sull’impugnazione di un’ordinanza di demolizione di abusi edilizi eseguiti e il ripristino dello stato dei luoghi.
secondo il Tribunale un’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori di un immobile ad altro titolo pur non essendo autori degli abusi.
il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, tuttavia ha il diritto di rivalersi nei confronti dell’effettivo autore dell’abuso attraverso una causa civile.
Ricorso respinto: il proprietario può essere sanzionato
Per i giudici del Tar della Campania, l’acquirente di un immobile succede nel diritto reale e nelle posizioni soggettive attive e passive che facevano capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartito, che precede nel tempo il contratto traslativo, in suo favore, della proprietà.
Nella sentenza si legge inoltre che l’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori ad altro titolo i quali, pur non essendo autori degli abusi, che abbiano incautamente ricevuto il bene pur in presenza di irregolarità edilizie, non potendo, quindi, invocare a loro discolpa un affidamento incolpevole.
Inoltre si fa riferimento all’articolo 31 del Dpr 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali – con indicazione delle sanzioni ammnistrative) dove viene individuato il proprietario tra i destinatari dell’ingiunzione di rimozione o di demolizione di abusi edilizi che è il solo soggetto legittimato a intervenire sull’immobile e a eliminare così un abuso anche in precedenza realizzato.
Pertanto per il Tar, il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e dare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, ma ne è direttamente responsabile. Il proprietario però può rivalersi, sul piano civilistico, nei confronti dell’effettivo autore della trasformazione abusiva
I vizi Occulti, in tema di compravendita, possono originare controversie tra venditore e acquirente nel caso in cui l’oggetto della compravendita presenti appunto, vizi occulti o occultati, difetti non riscontrati alla consegna,dal nuovo proprietario.
Situazione che potrebbe aggravarsi laddove i vizi occulti o meno comportino danni a terzi, dovendosi stabilire, in tale ipotesi, a chi spetti l’onere delle riparazioni ed il conseguente obbligo di risarcimento danni.
Orbene, le norme sulla garanzia per i vizi, previste dagli artt. 1490 e ss. del codice civile costituiscono il quadro normativo di riferimento per la tutela del compratore contro in attuazione o l’inesatta attuazione dell’effetto traslativo del diritto di proprietà.
Si fa riferimento ad una speciale responsabilità contrattuale del venditore, il cui fondamento è costituito dalla imperfetta realizzazione del risultato traslativo, dipendente dalla inidoneità del materiale relativo alla cosa venduta, inidoneità preesistente alla conclusione del contratto.
La disciplina della garanzia per vizi occulti e non pone il venditore in una situazione che può definirsi di “soggezione”, esponendolo all’iniziativa del compratore.
Il compratore infatti potrà, dopo la scoperta del vizio, a sua scelta, eccetto che per i casi in cui gli usi escludano la risoluzione del contratto, richiederne una modificazione o la sua caducazione mediante due azioni:
“actio quanti minoris” (ovvero alla riduzione del prezzo – azione estimatoria)
l’ “actio redhibitoria” (risoluzione del contratto – azione redibitoria) – ai sensi degli artt. 1492 e 1493 del codice civile, nonché, nelle ipotesi di conoscenza o negligente ignoranza del vizio da parte del venditore, spetterà al compratore il risarcimento dei danni, ai sensi dell’ art. 1494 c.c..
Il compratore non dispone invece (neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica), di un’azione “di esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta.
Tale rimedio gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.
Il concetto di vizi occulti
E’ bene chiarire che il compratore potrà reclamare per le vie legali solo i vizi che la dottrina definisce “vizi occulti”, nel senso che l’acquirente, al momento della stipula, non solo non ne aveva effettivamente conoscenza, ma non avrebbe potuto neppure rilevarli utilizzando l’ordinaria diligenza.
L’art. 1490 c.c., disciplinando la garanzia per vizi, si riferisce al caso in cui la cosa acquistata presenti
“..un’alterazione patologica o una anomalia strutturale che la renda inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore.”
I vizi occulti sono da intendersi come vizi materiali restando invece, al di fuori dell’ambito di applicazione dell’art. 1490 c.c. i vizi connessi all’acquisto di crediti, beni immateriali, contratti.
La garanzia per i vizi occulti è dovuta per il solo fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente dalla colpa del venditore.
Dato indefettibile è però la necessaria preesistenza del vizio alla vendita, per le cose individuate, e all’individuazione per le cose di genere.
Infatti, si ritiene che il vizio posteriore alla conclusione del contratto debba essere configurato come inesatto adempimento e che non possa pertanto rientrare nella garanzia, a meno che esso sia conseguenza di cause preesistenti.
Più precisamente, si hanno vizi redibitori con conseguente risoluzione del contratto, quando nella cosa venduta:
“sussistono imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendono la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”
Con specifico riferimento alla compravendita di immobili, appare evidente che un immobile acquistato, ma di vecchia costruzione, possa presentare limitazioni e carenze (un’impiantistica vetusta, barriere architettoniche, dimensioni ridotte dell’ascensore o assenza totale dello stesso, materiali datati o non più regolamentari, accessori che potrebbero non funzionare), senza che ciò possa rientrare nella casistica dei vizi occulti, perché ben manifesti ad ogni visitatore acquirente.
Per meglio comprendere la casistica rientrante nei vizi occulti può essere utile tracciare una distinzione, riconosciuta nel sistema positivo, relativa alle difformità della cosa venduta, tra i vizi occulti e la cd. “mancanza di qualità” che inerisce, più propriamente agli elementi sostanziali, i quali, all’interno del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un’altra.
La distinzione tra presenza di vizi occulti e non ed assenza di qualità promesse od essenziali rileva, infatti, ai fini della disciplina applicabile, in quanto nell’ ipotesi di mancanza di qualità l’art. 1497 c.c., non contempla il rimedio relativo alla riduzione del prezzo (concedendo all’acquirente soltanto il diritto di ottenere la risoluzione del contratto), rimedio previsto, invece, dall’ art. 1492 c.c., per il caso di vizi.
Le soluzioni poste a tutela del compratore nei casi di mancanza di qualità, dunque, sono quelle di cui agli artt. 1453 ss. cioè la risoluzione del contratto per inadempimento, ed implicano, a differenza delle azioni edilizie, il contegno colpevole del venditore.
Si ha, inoltre, consegna di “aliud pro alio”, quando la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso da quello della cosa consegnata, ovvero presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti.
In caso di aliud pro alio datum si ha una vera e propria ipotesi di inadempimento.
In tal caso il compratore non è soggetto ad alcun onere di denuncia, ma ha la possibilità sia di domandare l’adempimento, sia di esperire l’azione di risoluzione, secondo quanto stabilito dall’ art. 1453 c.c., il venditore sarà responsabile solo se colpevole, secondo i principi generali che regolano l’inadempimento.
In tema di distinzione tra vizio ed aliud pro alio la Cassazione recentemente è intervenuta affermando che
“..si ha consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ai sensi dell’ art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione, qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità richiesta.”
In caso di risoluzione inoltre, a seguito dell’accertamento della ricorrenza di aliud pro alio precisa la giurisprudenza, il venditore è tenuto a restituire, oltre alle somme ricevute, anche gli interessi legali a decorrere dal giorno in cui le somme stesse gli furono consegnate dall’acquirente, senza che tale obbligo possa considerarsi neutralizzato dal godimento del bene ricevuto dal compratore.
Tornando ai vizi occulti, la giurisprudenza della Suprema Corte ha avuto modo di precisare che gravi difetti, definibili come “vizi” sono
“…quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. Pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo (Cfr. Cass. Sez. 2 Civ., n.5632 – 18/04/2002).
Sentenza confermata con l’ordinanza del 4 ottobre 2018, n. 24230 in cui si legge che
“i vizi devono incidere sul libero godimento del bene stesso”.
Rientrerebbero, inoltre, tra i gravi difetti dell’opera quelli non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come, ad esempio i difetti relativi all’efficienza dell’impianto idrico, la presenza di infiltrazioni e umidità, la presenza di crepe imputabili a cause che ne pregiudicano il godimento.
Con le Sezioni Unite del 2017 n. 7756, il Supremo Consesso, in merito ai gravi vizi e difetti dell’opera, ha stabilito che possono essere anche quelli afferenti a parti secondarie e accessorie (come le impermeabilizzazioni o i rivestimenti), purché compromettano la funzionalità globale e l’utilizzazione dell’immobile.
Circa gli effetti della risoluzione del contratto, al venditore compete la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese e dei pagamenti strettamente connessi alla vendita, mentre all’acquirente spetta la restituzione del bene, a patto che non sia venuto meno in conseguenza dei vizi (a titolo esemplificativo, si pensi all’ esplosione di un oggetto elettrico per un difetto di fabbricazione).
Vizi Occulti: Esclusione o modificazione convenzionale della garanzia
Il 2° comma dell’articolo in esame prevede la possibilità, diversamente rispetto alla garanzia per evizione (la quale, anche ove esclusa, comporta sempre l’obbligo di restituire il prezzo, a meno che la vendita non sia stata convenuta “a rischio e pericolo” del compratore) che la garanzia per vizi può essere esclusa in modo totale.
Tuttavia tale clausola sarà nulla se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi al compratore.
Si è, tuttavia, precisato che il “silenzio malizioso” dell’alienante non comporta la nullità di tale clausola, occorrendo, piuttosto, una vera e propria attività di occultamento.
Tale attività, secondo la giurisprudenza, per assumere rilevanza deve consistere non già nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, che sia funzionale a nascondere il vizio della cosa.
La nullità del patto con cui si esclude o limita la garanzia, nell’ipotesi in cui i vizi siano stati in mala fede taciuti al venditore, è da taluno ricondotta al principio di cui all’ art. 1229 c.c.: per mala fede si dovrebbe intendere, dunque, dolo o colpa grave.
Altra impostazione, invece, ha sottolineato che per mala fede si dovrebbe intendere la conoscenza del vizio da parte del venditore e silenzio dolosamente preordinato ad ingannare il compratore.
Secondo altra tesi, la nullità della clausola di esonero o limitazione della garanzia avrebbe rilevanza autonoma rispetto all’ art. 1229 (in presenza del patto di esonero, infatti, il venditore alienerebbe il bene senza tuttavia promettere che esso abbia certi requisiti di integrità o qualità; l’eventuale difetto della cosa venduta non costituirebbe, perciò, una ipotesi di inadempimento e verrebbe meno la ragione per riferirsi all’ art. 1229): sicché tale clausola sarebbe nulla nel solo caso di mala fede e non anche in quello di colpa grave.
La giurisprudenza, seguendo il secondo dei tre descritti orientamenti, ritiene valida la clausola anche nel caso di colpa grave del venditore che ha taciuto i vizi della cosa.
La giurisprudenza tende a considerarle come clausole di stile ed esclude, quindi, che possano incidere sulla garanzia ex art. 1490, 2° co.
Tuttavia, qualora nel contratto siano presenti clausole che si riferiscono ad un’attività di approvazione del compratore quale ad esempio la clausola “merce come vista” oppure “vista e piaciuta” si ritiene che queste siano idonee ad escludere la garanzia per i vizi apparenti ma non anche quelli occulti.
La clausola con cui si esclude o si limita la garanzia di cui all’articolo in commento qualora siano predisposte dal venditore ed inserite in condizioni generali di contratto incontrano i limiti di cui all’ art. 1341 c.c., esse saranno dunque considerate vessatorie e quindi dovranno essere approvata per iscritto ai sensi dell’art. 1341 (C. 12759/1993; C. 3418/1993).
Peraltro, se essa è contenuta in un contratto stipulato da un consumatore con un professionista, è comunque inefficace, anche se negoziata individualmente dalle parti (art. 1469 c.c. quinquies).
Vizi occulti, casi di specie: preliminare di vendita e vendita di cosa futura
La possibilità di applicare al contratto preliminare le norme sulla garanzia per i vizi della cosa promessa, per lungo tempo è stata reputata inammissibile dalla conforme giurisprudenza, posto che i vizi riguarderebbero un bene non ancora venduto e legittimerebbero il promissario acquirente a chiedere soltanto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente ed il risarcimento dei danni.
A partire dalla fine degli anni ’70, tuttavia, in presenza di vizi nella cosa promessa ed a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, è stata ammessa la possibilità per il promissario acquirente di domandare, alternativamente alla risoluzione del contratto preliminare, la condanna del promittente ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa anche cumulativamente con l’azione di esecuzione specifica
Tale nuovo indirizzo ha subito ulteriori sviluppi in virtù di decisioni che hanno riconosciuto al futuro acquirente altresì la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo
Parte della giurisprudenza, peraltro, in presenza di vizi occulti o meno e difformità del bene promesso in vendita, pur riconoscendo in capo al promissario acquirente la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo contestualmente all’azione di esecuzione specifica, esclude la possibilità di chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo, l’eliminazione dei vizi.
In ogni caso, la giurisprudenza reputa non applicabile al contratto preliminare di vendita la disciplina relativa al termine di decadenza per la denuncia dei vizi, prevista dall’ art. 1495 c.c. per il contratto di vendita (8 giorni dalla scoperta, salvo un diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge)
Il rimedio della garanzia per vizi occulti, previsto dall’art. 1490 a tutela del compratore, è reputato applicabile anche nell’ipotesi di vendita di cosa futura.
Unica eccezione, che consente al venditore di essere esonerato da responsabilità, è che egli abbia ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Dovrà per questo fornire in giudizio la prova liberatoria. Egli è esonerato dal pagare i danni nel caso dimostri che, senza sua colpa, non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva darne informazione al compratore, come imposto dai doveri di correttezza in fase di trattativa.
La denunzia dei vizi occulti
Il legislatore, quanto alla tempistica per l’attivazione delle garanzie, impone celerità di azione.
Ed infatti, a meno che il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o, al contrario, l’abbia occultato, l’acquirente deve denunziare all’alienante i vizi occulti stessi, entro il termine, decisamente breve, di otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
Il tempo necessario per il compimento della prescrizione dell’azione, inoltre, è abbreviato a solo un anno dalla consegna, anche se il compratore, convenuto per l’esecuzione del contratto, avrà sempre diritto a far valere la garanzia, a patto che il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e in ogni caso prima del decorso dell’anno dalla consegna (così dispone l’art. 1495 c.c.).
Nel caso di vendita di beni di consumo, ovvero nei contratti in cui il venditore è un professionista e l’acquirente un consumatore, la normativa applicabile è poi quella di cui al Codice del Consumo (d. lgs. n. 206/2005) che detta una disciplina di favore nei confronti del consumatore, in ragione della sua “debolezza” contrattuale.
Si segnala altresì, un orientamento giurisprudenziale che nel consentire anche all’acquirente di immobile che presenti vizi occulti e difetti di una certa gravità, di addebitare la responsabilità al venditore, qualora il danno denunciato sia conseguenza di opere eseguite anteriormente alla consegna del bene venduto, alla stregua di quanto dispone l’art. 1669 c.c.
riconosce che il compratore possa denunciare i vizi occulti che si siano presentati nell’arco di dieci anni dal compimento dell’opera.
La denunzia di vizi occulti, inoltre, deve essere fatta al venditore entro un anno dalla scoperta del difetto (e non otto giorni, come nella garanzia per evizione) e la relativa azione si prescrive nel termine di un anno dalla denunzia (e non un anno dalla consegna del bene, come nella garanzia per evizione).
Questo sito web utilizza i cookie per personalizzare contenuti ed annunci, per fornire funzionalità dei social media e per analizzare il nostro traffico. Condividiamo inoltre informazioni sul modo in cui utilizza il nostro sito con i nostri partner che si occupano di analisi dei dati web, pubblicità e social media, i quali potrebbero combinarle con altre informazioni che ha fornito loro o che hanno raccolto dal suo utilizzo dei loro serviziAccettaRifiuta
