Esistono altri strumenti, oltre alla surroga del mutuo, che ci permettono di ottenere condizioni più vantaggiose rispetto al mutuo contratto sono la sostituzione e rinegoziazione del mutuo. strumenti che vanno scelti caso per caso, a seconda delle condizioni e della necessità del cliente, perché possono avere costi e modalità di applicazione diverse.
La Rinegoziazione
Con questo strumento si tenta di modificare, in accordo con la propria banca, le condizioni inizialmente stabilite al momento della stipula del contratto.
Lo scopo è in genere quello di ridurre il peso delle rate del proprio mutuo.
Starà alla propria banca decidere di accettare o meno la proposta di rinegoziazione.
In caso di esito positivo una scrittura privata sarà sufficiente a sancire i nuovi accordi, senza bisogno di rivolgersi ad un notaio.
La rinegoziazione del mutuo non ha spese aggiuntive per il cliente in termini di istruttoria o notaio.
La Sostituzione
La “sostituzione” è l’operazione tramite che estingue un mutuo acceso e se ne stipula un altro con un altra banca.
A differenza della surroga e della rinegoziazione, la sostituzione del mutuo permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Con la sostituzione del mutuo è possibile liberare un garante o cointestatario del mutuo.
Inoltre il mutuatario dovrà fronte a tutti i costi di gestione della pratica (saranno da pagare dunque le spese e le commissioni connesse alla concessione del nuovo finanziamento).
La surroga mutuo o «surrogazione dell’ipoteca» o «portabilità del mutuo» è prevista dall’articolo 1202 del codice civile è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro. Non ha costi per il cliente e il vantaggio per quest’ultimo è di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose rispetto al mutuo contratto.
Altro vantaggio, oltre alla gratuità, della portabilità del mutuo è infatti che non sono previste per il richiedente pratiche burocratiche da sbrigare: sarà la banca surrogante, una volta accettato il subentro, a dover contattare l’altro istituto di credito e a doversi occupare dell’acquisizione del mutuo.
A ben vedere il mutuatario non è tenuto nemmeno a comunicare alla prima banca la volontà di trasferire il proprio finanziamento, ed in ogni caso l’istituto non può opporsi a questa decisione.
Caratteristiche principali della surroga del mutuo
Tutte le spese relative alla surroga sono a carico della nuova banca;
L’importo di mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento della trasferimento;
In fase di nuovo contratto con il nuovo istituto di credito è possibile modificare la durata residua del mutuo e il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa);
E’ necessario cancellare la vecchia ipoteca sull’immobile iscritta dal vecchio istituto di credito ed iscriverne una nuova a favore della nuova banca;
«Gli attori» del precedente contratto di mutuo, ovvero tutti gli intestatari e gli eventuali garanti che avevano sottoscritto il finanziamento o firmato una fideiussione dovranno rimanere gli stessi anche nel nuovo contratto. In alcuni casi, la nuova banca, in presenza di maggiori garanzie reddituali, può svincolare i garanti;
Il vecchio istituto di credito non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente;
Come funziona la “surroga del mutuo”
Individuata la banca e il mutuo più adatto alle proprie esigenze, il richiedente può fare richiesta al nuovo istituto che esaminerà la pratica.
Come nella prima richiesta di mutuo la surroga prevede:
L’analisi reddituale del cliente
Il controllo tecnico (perizia) dell’immobile
Atto notarile.
Una volta concluso l’iter di delibera reddituale della surroga, la nuova banca procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà ad ipotecare e successivamente, in presenza di un notaio, stipulerà un nuovo contratto di mutuo con il suo nuovo cliente cancellando la precedente ipoteca e rilasciando un importo pari al debito residuo da intestarsi alla banca che fino a quel giorno aveva prestato il denaro al mutuatario.
Le tempistiche medie per una pratica di surroga possono variare dai 30 ai 60 giorni.
Riassumiamo tutti i passaggi necessari
il cliente (debitore) valuta la migliore offerta e sceglie la banca che offre delle condizioni migliori sul mutuo;
Si effettua quindi la richiesta di surroga nella banca individuata;
La nuova banca:
Valuta la richiesta ed eventualmente dà il via al trasferimento del mutuo;
Contatta la banca originaria e comunica la volontà del cliente di procedere con una surroga mutuo;
Richiede informazioni specifiche sul mutuo in oggetto, tra cui l’ammontare del debito residuo che dovrà essere trasferito;
L’importo del debito residuo diventa l’intero ammontare del nuovo mutuo erogato dalla nuova banca al debitore, per il quale viene deciso un nuovo piano di rateizzazione;
La vecchia banca concede il nullaosta;
Ricevuto il nullaosta la nuova banca dà il via alla surroga mutuo tramite un rogito notarile (a carico della banca stessa)
Diventa effettivo il trasferimento dell’ipoteca dell’immobile a favore della nuova banca.
Quando conviene la surroga
La surroga conviene quando il tasso proposto dalla nuova banca permette di risparmiare il carico mensile della rata e l’ammontare degli interessi negli anni.
La surroga non conviene quando si è vicini alla conclusione del mutuo. In questi casi, la stragrande maggioranza degli interessi è stata già pagata e risulterebbe poco conveniente ripartire con il pagamento di una quota di interessi importante, tipico dei piani di ammortamento alla francese.
Quando si può richiedere la surroga del mutuo
La Legge 40 del 2 aprile 2007 non fa alcun riferimento ad un limite temporale. Il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento.
La banca però è un istituto privato e tra le varie politiche interne, la maggioranza acquisisce il nuovo mutuo in surroga dopo almeno almeno 12 mesi di pagamenti per valutare il cliente in modo più attendibile.
Il rischio per molti istituti, laddove dopo soli pochi mesi il mutuatario voglia cambiare banca, è che presto potrebbe nuovamente trasferire il mutuo ad un altro istituto, con notevoli costi che rimarrebbero a carico della banca.
È possibile la surroga della surroga
Molte famiglie hanno sfruttato l’era dei tassi ai minimi storici per migliorare le condizioni del proprio mutuo adeguandolo a condizioni di mercato più vantaggiose, anche più di una volta per lo stesso mutuo.
A tal proposito, ad oggi, la legge sulla surroga non dà alcun limite del numero di volte che si può surrogare per lo stesso mutuo.
Se il mutuo inizia a pesare sull’economia finanziaria la surroga potrebbe essere la migliore soluzione per cercare accordi più vantaggiosi in termini di rata.
Nella pratica si cerca una nuova banca che acquisisce il debito contratto per l’acquisto della casa a migliori condizioni.
Surrogare un mutuo ci permette di:
Abbassare la rata;
Aumentare gli anni;
Liberare eventuali garanti.
La surroga non ha costi né di istruttoria né di notaio.
Altre formule che permettono una modifica sostanziale del mutuo sono la rinegoziazione e la sostituzione del mutuo, ne parlo in questo post.
Con la rinegoziazione si tenta una mediazione con la propria banca per ottenere condizioni più vantaggiose senza cambiare banca. Con la sostituzione invece si sottoscrive un nuovo mutuo a condizioni diverse e si chiude quello in essere.
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