La legge 431/1998 disciplina le locazioni ed il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
Ai sensi del primo comma dell’articolo 2 «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni», decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della citata legge, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo».
Locazione transitoria
Il successivo articolo 5 prevede una particolare tipologia di contratto di locazione ad uso abitativo Particolare perché la durata prevista è inferiore a quattro anni.
La norma disciplina i cosiddetti contratti di locazione aventi natura transitoria. Si tratta di contratti la cui natura è prevista per tutelare delle esigenze diverse. E si badi bene: esigenze che possono essere non soltanto del conduttore ma anche del locatore.
Ad esempio, il conduttore potrebbe avere interesse a condurre un’immobile per determinati periodi anche non continuativi oppure per un tempo determinato (è il caso, ad esempio, di chi sia stato trasferito, temporaneamente, per motivi di lavoro o di studio; oppure di chi abbia la necessità di prestare cure o sostegno o assistenza in via temporanea; o, ancora, sempre per citare alcuni possibili esempi, di chi debba trasferirsi momentaneamente altrove, in attesa di terminare dei lavori di ristrutturazione nel proprio immobile o perché dei danni subiti all’immobile hanno comportato la necessità di un temporaneo allontanamento).
Come dicevamo, l’esigenza può anche riguardare il locatore il quale, ad esempio, potrebbe essere mosso dall’intento di locare l’immobile di sua proprietà per breve tempo perché, ad esempio, intenda successivamente adibirlo ad abitazione o ad attività propria o dei familiari o perché vuole vendere o eseguire lavori a breve termine.
La durata del contratto transitorio
La durata non può essere inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi. Il contratto di locazione avente natura transitoria, per essere tale, pertanto, deve indicare l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore posto che, in difetto, il contratto viene ricondotto alla durata minima prevista per i contratti cosiddetti liberi (4 anni + 4 anni).
L’obbligo di precise condizioni per la stipula
Il Tribunale di Sassari, con la sentenza 925 pubblicata il 30 novembre 2023 ricorda, sul punto, che tale tipologia di contratti può essere usata, con una durata che può variare da uno a diciotto
mesi. Ma, ammonisce il giudice sardo, «esso non può essere utilizzato se non ricorrono le condizioni previste dalla legge, in difetto dev’essere ricondotto nell’ambito dell’ordinario contratto di locazione, ossia nel contratto meglio conosciuto come 4+4».
Nel caso trattato dalla sentenza in commento, dalla fase istruttoria emergeva che non sussistevano le motivazioni richieste per legge per poter definire il contratto oggetto di causa di natura transitoria (trasferimento temporaneo della sede di lavoro, matrimonio dei figli, rientro dall’estero, ragioni di studio, cessazione del rapporto di lavoro già nota al momento della stipula del contratto, contratto di lavoro a termine o a tempo determinato, previsione di trasferimento per ragioni di lavoro, trasferimento temporaneo della sede di lavoro, necessità di cure o assistenza a familiari, acquisto di un’abitazione che si renda disponibile entro 18 mesi, ristrutturazione
o esecuzione di lavori che rendono temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione, campagna elettorale).
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